Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 года № 226 утверждены методические указания о государственной кадастровой оценке. Согласно абзацу восьмому пункта 1.14 Указаний при определении кадастровой стоимости ОКС (объекта капитального строительства) не учитываются прочие объекты, влияющие на стоимость ОКС, но не относящиеся к неотделимым улучшениям ОКС. В приложении № 7 к Указаниям в виде таблицы приведены примерные доли стоимости земельных участков, ОКС, движимого имущества и прочего для целей определения кадастровой стоимости, в котором также отражена информация для объектов недвижимости, находящихся в работоспособном состоянии, без учета влияния внешнего (экономического) устаревания. В строке «Многоквартирное жилье» в графе «доля земельного участка» содержатся показатели: 10-25%. Данная строка имеет примечание 8, указывающее на то, что в таблице не учтены права на общедолевое имущество, расположенное внутри многоквартирного дома.
Практика оспаривания методики кадастровой стоимости
Истец обратился в Верховный Суд РФ с административным исковым заявлением о признании недействующими приведенных положений Указаний, ссылаясь на то, что оспариваемые предписания являются неопределенными, вызывают неоднозначное толкование и применение на практике и в той мере, в какой они позволяют правоприменительным органам при проведении кадастровой оценки и определении кадастровой стоимости квартир не вычитать долю стоимости земельного участка и долю стоимости общего имущества многоквартирного дома из кадастровой стоимости квартир, противоречат статьям 1, 8, 18 и 19 Конституции РФ, подпункту 6 пункта 2 статьи 389 и пункту 3 статьи 401 НК РФ, статье 4 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».В обоснование заявленного требования административный истец указал, что неопределенность оспариваемых норм привела к тому, что при определении кадастровой оценки принадлежащей ему квартиры стоимость земельного участка и стоимость общего имущества многоквартирного дома не исключались. В результате такой оценки кадастровая стоимость квартиры значительно завышена.
Решением Верховного Суда РФ от 20.06.2019 года отказано в удовлетворении административного искового заявления о признании частично недействующими пункта 1.14 методических указаний о государственной кадастровой оценке по следующим основаниям.
Федеральный закон № 237-ФЗ под государственной кадастровой оценкой представляет собой совокупность установленных частью 3 статьи 6 данного федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3), проводимой на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости (статья 4). Кадастровая стоимость понимается как стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3).
Из изложенного следует, что определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с Указаниями служит обеспечением принципа единства методологии государственной кадастровой оценки на территории всех субъектов Российской Федерации.
Понятие объекта капитального строительства содержится в пункте 10 статьи 1 ГрК РФ, согласно которому ОКС — это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
В Национальном стандарте Российской Федерации ГОСТ Р 51929-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие приказом Росстандарта от 11 июня 2014 г. № 543-ст) содержится более широкое определение: многоквартирный дом — это оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок) (пункт 3.21).
Из приведенных положений следует, что содержание понятия квартиры включает ряд обязательных признаков: наличие доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и/или выход на земельный участок.
ГК РФ и НК РФ в качестве самостоятельных объектов гражданских прав и объектов налогообложения указывают жилые помещения (квартиры) не как части объектов капитального строительства.
В связи с изложенным оспариваемое положение пункта 1.14 Указаний об определении кадастровой стоимости ОКС к определению кадастровой стоимости квартиры неприменимо.
Содержание оспариваемых предписаний является ясным, определенным и не вызывает неоднозначного толкования и применения.
Ссылка административного истца на несоответствие пункта 1.14 Указаний в оспариваемой части подпункту 6 пункта 2 статьи 389 и пункту 3 статьи 401 НК РФ является несостоятельной, поскольку названные положения НК РФ не регулируют отношения, связанные с государственной кадастровой оценкой, имеют иной предмет правового регулирования.